СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 (812) 951-55-21

 

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ :

 

 Кому доверить контроль юридической чистоты сделки с недвижимостью ?

Сделайте вывод сами.

 

 К сожалению, достаточно часто покупатели и продавцы недвижимости обращаются к юристам уже после наступления факта потери права собственности на приобретенную недвижимость или в случае иных материальных потерь.

Суд может признать сделку недействительной или удовлетворить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.


В случае с жилой недвижимостью это может произойти, если:

  1. Сделка совершена гражданином, признанным недееспособным.
  2. Сделка совершена несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.
  3. Сделка, при совершении которой юридическое лицо или доверенное лицо вышло за пределы своей правоспособности и полномочий.
  4. Сделка совершена несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
  5. Сделка совершена гражданином, ограниченным судом в дееспособности.
  6. Сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
  7. Сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
  8. Сделка совершена под влиянием заблуждения.
  9. Проведена мнимая сделка ( т.е. сделка, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия).
  10. Проведена притворная сделка, т.е. сделка, совершаемая с целью прикрыть другие сделки.
  11. По причине нарушения действовавшего на момент заключения таких сделок приватизационного законодательства.
  12. Были нарушены права детей и иных находящихся под опекой или попечительством лиц в период совершения приватизации и любых иных сделок с квартирой.
  13. Существуют запреты, аресты, обременения на совершение сделок с недвижимостью или возникнут правопритязания третьих лиц на проживание в квартире.
  14. Имелись иные основания для признания сделки недействительной.

 

 

ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА ПОКУПКИ :

 

Необходимо получить выписку из ЕГРП. Прежде всего надо определиться с правовым статусом объекта предстоящей покупки. Для этого нужно получить выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на этот объект.

Документ поможет выяснить, действительно ли объект предстоящей сделки принадлежит продавцу на праве собственности.  Также данный документ сможет стать одним из доказательств добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ) в случае возникновения спорных ситуаций.

Полезной будет и отражаемая в выписке из ЕГРП информация о том, не обременено ли право и не наложено ли на него ограничений. Например, не является ли недвижимость объектом залога и не наложен ли на нее арест. Эта информация поможет избежать нежелательных приложений к покупке, таких как сервитут, аренда или ипотека, которые сохраняются при переходе прав на недвижимость. А если объект арестован, ФРС вообще откажется регистрировать переход прав.

Кроме того, имеет смысл проверить, не обременен ли объект публичным сервитутом. Такая информация в ЕГРП не отражается, но ее можно получить в местной администрации.

Имеет смысл проверить судебную практику. Если права на недвижимость оспаривают третьи лица, в ЕГРП не будет информации об итогах судебных тяжб до вступления в силу решения суда. Наличие судебного спора может весьма существенно повлиять на судьбу готовящейся сделки. Ведь если третьи лица отсудят объект, то  они потребуют его у нового приобретателя – у Вас.

Параллельно с проверкой по ЕГРП необходимо непосредственно изучить правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом.

Изучая полученные документы, обратите особое внимание, нет ли в них оснований для признания предшествующих сделок недействительными. Либо не дают ли они повода третьим лицам истребовать его в порядке виндикации. Проверку необходимо провести на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.

Такая же ситуация может быть с отсутствием решений уполномоченных органов при заключении предыдущих сделок и/или надлежащих доверенностей на лиц, подписавших документы по этим сделкам.

Далее идет проверка продавца, составление либо юридический анализ договора, ведение сделки, контроль порядка расчетов и многое другое.

Сможете ли Вы справиться со всеми этими юридическими премудростями самостоятельно?

А ведь от этого зависит, потеряете ли Вы приобретенную недвижимость или нет!

Не секрет, что в наше время некоторые «мины замедленного действия» закладываются при совершении сделки с недвижимостью мошенниками заранее, с целью истребования имущества из Вашего якобы незаконного владения обратно.

Конечно же, - кроме ОПЫТНОГО ЮРИСТА - никто грамотно данные задачи решить не способен.

 

 

(812) 951-55-21

 

Отдел Недвижимости