ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ

 (812) 951-55-21

 

Благодаря возможности перевода квартиры или целого жилого дома в нежилой фонд (а в некоторых случаях обратно в жилой фонд из нежилого) собственники могут разрешить вопросы и проблемы, связанные с использованием объектов по назначению.

 В квартире невозможно открыть магазин, парикмахерскую или офис и т.п. Стоимость объекта после его перевода в нежилой фонд значительно увеличивается и является выгодным вложением средств.

 

Понятие перевода в нежилой фонд согласно Жилищного Кодекса РФ:


"Cтатья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц."

Процесс перевода объекта в нежилой фонд занимает в среднем 6 месяцев. Размер затрат перевода в нежилой фонд в Санкт-Петербурге составляет от 450 000 рублей.

Причинами увеличения  размера затрат на  перевод объекта в нежилой фонд могут явиться:

- наличие подземных сооружений (например, теплосеть);

- несоответствие проектируемого входа существующей концепции развития фасада;

- объекты охран КГИОП;

- прочее.

 

Перевод квартиры в нежилой фонд возможен при соблюдении следующих условий:

  1. Если квартира газифицирована, необходимо демонтировать газоснабжение и поставить заглушку.
  2. При переводе в нежилой фонд исключается наличие ванной комнаты.
  3. При наличие возможности устройства отдельного входа с улицы, с закладкой кирпичом существующего входа на лестничной клетке.

 

Этапы перевода в нежилой фонд:

 I. Подготовка документов, подтверждающих право собственности:

  1. Доверенность специалиста Отдела Недвижимости для представления интересов Заказчика;
  2. Нотариальная копия свидетельства о собственности;
  3. Нотариальная копия кадастрового и технического паспорта на квартиру.

II. Сбор комплекта исходных данных (технической документации):

  1. Выкопировки планов ниже и вышерасположенных помещений;
  2. Справка о техническом состоянии здания;
  3. Ситуационный план здания;
  4. Акт первичного обследования вентиляционных шахт и дымоходов;
  5. Топографическая съемка в масштабе 1:500;
  6. Технические условия на подключение к домовым сетям электроснабжения и водоснабжения;
  7. Справка о охранном статусе здания;
  8. Справка от ПетербургГАЗ (в обязательном порядке требуется отключение газа).

III. Проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд:

  1. Пояснительная записка;
  2. Раздел АС (Архитектурно-строительные решения);
  3. Раздел ТХ (Технологические решения);
  4. Раздел ВК (Водопровод и канализация);
  5. Расчет шумоизоляций междуэтажных перекрытий;
  6. Расчет КЕО (коэффициента естественного освещения);
  7. Разработка проекта автоматической пожарной сигнализации.

IV. Проект устройства отдельного входа с улицы:

  1. Техническое обследование помещения;
  2. Пояснительная записка;
  3. Раздел АС (Архитектурно-строительные решения);
  4. Раздел КР (Конструктивные решения).

V. Согласование проекта перепланировки и проекта отдельного входа:

  1. Согласование с КГА и получение разрешительного письма на организацию отдельного входа;
  2. Получение согласия собственников жилья при переводе в нежилой фонд.
  3. Согласование проекта устройства отдельного входа в КГА (Комитета по градостроительству);
  4. Получение топоcъемки участка, на котором расположено здание;
  5. Согласование проекта в СЭС (Санитарно-Эпидемеологичекая служба);
  6. Согласование Отделом государственного пожарного надзора;
  7. Согласование в Центре коммунального благоустройства (при необходимости);
  8. Согласование с Управлением садово-паркового хозяйства;
  9. Согласование с ГУ ГИБДД (при необходимости);
  10. Согласование с Отделом подземных сооружений (при необходимости);
  11. Согласование с Администрацией района;
  12. Получение распоряжения о переводе квартиры в нежилой фонд.

VI. Ввод в эксплуатацию помещения (законченного строительства):

  1. Сдача объекта представителям КГА (Комитета по градостроительству);
  2. Сдача объекта представителям Отдела государственного пожарного надзора;
  3. Сдача объекта представителям МВК;
  4. Изготовление нового кадастрового паспорта с присвоением нежилого статуса;
  5. Внесение изменений в ЕГРП;
  6. Внесение изменений в свидетельство о собственности.

 

Перевод в нежилой фонд в панельных домах

  Перевод в нежилой фонд в панельных домах возможен только на основании решения суда, так как 23.05.2012 Прокуратура Санкт-Петербурга разослала районным администрациям "Предостережение о недопустимости нарушения жилищного законодательства". В нём упоминалось постановление №170 Госстроя, в частности пункт, говорящий о запрете на устройство и расширение проёмов в несущих стенах панельных и крупнопанельных зданий.
 В связи с этим, перевод в нежилой фонд через администрации и жилищный комитет в панельных домах не производится. 
 Рассмотрение дел судами обычно происходит в течение трёх месяцев.

 Чтобы получить положительное судебное решение, необходимо качественно подготовить полный пакет согласовательных документов, аналогичный представляемому при переводе в нежилой фонд в кирпичных домах в МВК при районных администрациях.